Eine sehr beliebte Geldanlage: Die Immobilie
Vorteile und Risiken
Immer mehr Menschen setzen auf Immobilien als Geldanlage, weil sie die zunehmende Inflation befürchten und in einer solchen Situation das Geldvermögen Gefahr läuft, entwertet zu werden. Dagegen gelten Sachanlagen als sicher. Darüber hinaus sind momentan Kredite für Haus oder Wohnung niedrig und Förderung vom Staat gibt es obendrein. Da können sich Mieter mit einem gewissen Eigenkapital über den Immobilienkauf Gedanken machen. Denn ist das Haus oder die Wohnung erst schuldenfrei, kann der Besitzer im Alter günstig wohnen. Doch der Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage birgt auch Risiken in sich.
Worauf Anleger achten sollten:
Für wen kommt eine Immobilie als Geldanlage in Frage? Wer eine konservative Anlageform präferiert, liegt mit dem Immobilienerwerb schon mal auf dem richtigen Weg, da die Risiken überschaubar bleiben. Die Erträge sind relativ gut berechenbar, das Risiko des Wertverlusts ziemlich gering, sofern der Käufer das Objekt nach den richtigen Kriterien ausgesucht hat. Jedoch sind auch die zu erwartenden Rendite nicht besonders üppig. Laut eines Baufinanzierungsexperten bei der Deutschen Bank seien vier bis sechs Prozent realistisch.
Wie viel Eigenkapital ist nötig?
Es wird empfohlen, dass man beim Kauf einer Immobilie als Geldanlage grundsätzlich nicht mehr finanzieren sollte als den Kaufpreis. Das heißt, die Nebenkosten, die mit dem Erwerb einhergehen, sollten die Anleger unbedingt selbst zur Verfügung haben. Ein wenig anders verhält es sich für Investoren, die den Kredit so schnell wie möglich abzahlen wollen. In diesem Fall ist es sinnvoll, einen höheren Teil des Kaufpreises selbst aufzubringen. Hier profitiert der Investor besonders von den derzeitig niedrigen Hypothekenzinsen, da die Phase des Vermögensaufbaus recht zügig eintrifft. Hingegen für Anleger, die primär eine Wohnung erwerben möchten, um ihre Steuerbelastung zu minimieren, ist ein hoher Fremdkapitalanteil lohnenswert, da die monatliche Zinsbelastung steuerlich abgesetzt werden kann. Tilgungsraten können das nicht.
Wie viel betragen die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie?
Die höchsten Kosten verursacht die Grunderwerbssteuer. Sie beträgt im bundesdeutschen Durchschnitt 3,5 Prozent des Kaufpreises. Ausnahmen: Berlin, Hamburg und Sachsen-Anhalt. Dort beträgt sie 4,5 Prozent. Des Weiteren werden die Gebühren für den Grundbucheintrag und die Kosten für den Notar fällig, welche insgesamt mindestens weitere 1,5 Prozent des Kaufpreises ergeben. Würde man zum Beispiel in Hamburg eine Wohnung/Appartement für 100 000 Euro kaufen, werden Nebenkosten in Höhe zwischen 6000 und 7000 Euro fällig. Falls man die Immobilie über einen Makler erwirbt, kommt noch ein Teil dessen Provision hinzu. Gebrauchte Immobilien ermöglichen es, zu sparen, nämlich, wenn Ausstattung wie zum Beispiel eine Einbauküche im Kaufvertrag extra bestätigt wird, fällt die Grunderwerbssteuer nur für den reinen Immobilienpreis an.
Wer ist für die Verwaltung der Immobilie zuständig?
Gerade, wenn es sich bei der Immobilie um eine Investition handelt, werden von den Investoren häufig externe Verwalter eingesetzt. Denn sich um ausstehende Mieteinnahmen und Abrechnungen von Heizkosten etc. zu kümmern, das ist dann die Aufgabe der Verwalter. Deren Tarife sind von Region zu Region unterschiedlich. Laut Experten sind 400 bis 1000 Euro pro Jahr ein realistischer Tarif für die Verwaltung einer einzelnen Eigentumswohnung.
Wie findet man das passende Anlageobjekt?
Vorrangige Kriterien für die Vermietbarkeit einer Wohnung sind die Lage, die Verkehrsanbindung und die Größe. Sich mit dem Mietspiegel auseinanderzusetzen ist von großer Bedeutung, um abschätzen zu können, welche Mieteinnahmen zu erwarten sind. Die Angaben des Verkäufers oder einer vermittelnden Bank hierzu sind nicht immer realistisch. Verbraucherschützer warnen, dass Banken für die Vermittlung einer geeigneten Immobilie oft übermäßig hohe Gebühren verlangen. Daher sollte man als Investor genau erwägen, welche Dienste er beim Kauf eines Anlageobjekts von dem finanzierenden Geldinstitut in Anspruch nimmt.
Worauf soll man bei der Finanzierung aufpassen?
Momentan sind die Zinsen sehr niedrig, aus diesem Grund ist es für Anleger sinnvoll, Kreditvereinbarungen mit möglichst langer Zinsbindung zu wählen. Bei Komplettpaketen, die die Immobilie, Finanzierung, ein zusätzliches Tilgungsprodukt und Versicherungen im Paket beinhalten, sei Skepsis geboten. Dies kann für den Anleger schnell unübersichtlich werden. Vorsicht sei auch angebracht bei Modellen mit Tilgungsaussetzung, beispielsweise weil zugleich in eine Lebensversicherung oder einen Fondssparplan eingezahlt wird. Denn wenn das Tilgungsprodukt nicht die versprochene Rendite einbringt, kann der Investor das Darlehen nicht tilgen.
Welche Risiken gilt es zu beachten?
Anleger müssen bedenken, dass es über einen Zeitraum hinweg auch mal keine Mieteinnahmen geben kann, weil die Wohnung gerade unbewohnt bzw. unvermietet ist, oder weil die Mieter ihren Zahlungen nicht nachkommen (können). Aus diesem Grund dürfen die Kreditraten nicht so hoch veranschlagt sein, dass sie den Eigentümer binnen kurzer Zeit in die Privatinsolvenz geraten lassen, wenn die Miete mal ausbleibt. Ferner besteht die Gefahr, dass die erwartete Höhe der Mieteinnahmen nicht erreicht wird oder gar das Objekt nicht mehr nachgefragt wird. Vergleichbare Erfahrungen haben Investoren gemacht, die in den neunziger Jahren ein Ein-Zimmer-Appartement gekauft hatten, welche zu dieser Zeit in zahlreichen Städten speziell als Objekte für Kapitalanleger gebaut wurden. Solche Wohnungen können derzeit nur schwer vermietet werden, was möglicherweise mit gehobenen Wohnansprüchen von Singles zusammenhängt. Fazit: Eine Immobilie als Kapitalanlage kann sich durchaus lohnen, wenn man keine überzogenen Renditeerwartungen hat und man die Finanzierung nicht zu knapp kalkuliert hat. Als solide Altersvorsorge ist der Wert einer eigenen Immobilie als Kapitalanlage nicht zu unterschätzen.
Weitere Informationen:
http://www.test.de/themen/bauen-finanzieren/special/Baufinanzierung-Der-grosse- Plan-1132483-1211776/
http://www.immobilien-kapitalanlage.info/wissen/die-10-besten-tipps-zum-immobilienkauf-1- bis-5/