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Grundsätzlich gibt es zwei Hauptmotivationen, eine Immobilie zu erwerben. Entweder möchte man sie selbst nutzen, sei es als Wohnung oder Arbeitsplatz, oder man möchte eine stabile und solide Geldanlage tätigen. Besonders bei der zweiten Variante ist natürlich die Höhe der Rendite des Gesamtobjekts ausschlaggebend. Bei Immobilien kann man auf zweierlei Arten Geld verdienen: Entweder durch die Spekulation auf einen günstigen Kaufpreis und einen späteren höheren Verkaufspreis, oder durch langfristige Rendite durch Mieteinkünfte. Da solche Immobilienkäufe nur selten ohne ein Darlehen abgewickelt werden, ist die Höhe der Mieterträge nicht der einzige Faktor, der die Rendite bestimmt. Hinzu kommen neben den Betriebs- und Unterhaltskosten, die immer gegengerechnet werden müssen, auch noch eventuell anfallende Steuern und nicht zuletzt die Darlehenskosten. Erst wenn sich diese Faktoren mindestens die Waage halten, kann man überhaupt von einer Rendite ausgehen.

Mieteinkünfte und Darlehenskosten müssen kompatibel sein

Die einfachste Methode, die Rendite zu steigern, ist eine Anhebung der Mieten. Das funktioniert allerdings nur dann, wenn gleichzeitig die Kosten für das Darlehen zur Finanzierung der Immobilie stabil bleiben. Für eine langfristige Stabilität hat der Anleger verschiedene Möglichkeiten. Eine langfristige Zinsbindung, wie sie besonders bei Hypothekenfinanzierern üblich ist, kann eine solche Sicherheit über zehn, zwanzig oder sogar dreißig Jahre hinweg bieten. Dabei muss meist nach Ablauf der Zinsbindung keine erneute Verhandlung mit der Bank über die Darlehenskonditionen stattfinden. Nachteil dieses Konzepts ist die niedrige Flexibilität, die durch die lange Laufzeit des Darlehens impliziert ist. So sollte man eine derart langfristige Bindung ohne zwingende Gründe auch nur dann eingehen, wenn die Zinssätze so niedrig sind, dass quasi nur eine Erhöhung zu erwarten ist. Dies war in den vergangenen Jahren aufgrund der Finanzkrise der Fall, wobei inzwischen wieder ein Trend zu Zinssteigerungen zu erkennen ist. Wer also mit dem Gedanken spielt, die Immobilien über eine langfristige Zinsbindung zu finanzieren, sollte nicht mehr allzu lange warten.

Auch kurzfristige Zinsbindung ist möglich

Um die Nachteile der langen Laufzeiten solcher Darlehen zu umgehen, greifen viele Anleger zu sogenannten Cap-Darlehen, bei dem die Zinsen variabel gestaltet sind, aber nie über eine vorher vereinbarte Zinsobergrenze steigen können. Bei dieser Variante wird in regelmäßigen Abständen (beispielsweise einmal im halben Jahr) der Zinssatz des Darlehens an die aktuellen Marktbedingungen angepasst. Die meisten Kreditgeber orientieren sich hierbei am Refinanzierungssatz der Banken, dem sogenannten Euribor. Wenn dieser Satz sinkt, gehen gleichzeitig die Raten für das Darlehen herunter. Steigt der Euribor, wird der Zinssatz für das Darlehen aber nur maximal bis zur vereinbarten Obergrenze (auch Cap-Grenze genannt) angehoben. Somit ist der Anleger vor einem zu starken Zinsanstieg geschützt. Ein weiterer Vorteil dieses Modells ist die Möglichkeit, jeweils zum Zinstermin das Darlehen komplett zurückzahlen zu können oder Sondertilgungen zu leisten, falls man das wünscht.

Rendite vor dem Immobilienkauf sorgfältig berechnen

Viele Anleger lassen sich von den reinen Immobilienwerten und den Mieteinkünften blenden, ohne die Folgekosten zu berücksichtigen. Das muss nicht zu einem Verlustgeschäft führen, doch sollten stets alle Kosten und Einkünfte gegeneinander gestellt werden, um zu ermitteln, wie hoch die tatsächliche Rendite ist. Ansonsten ist eine solche Geldanlage auf lange Frist nur dann rentabel, wenn mit einer erheblichen Wertsteigerung des Objekts zu rechnen ist. Die langfristige Entwicklung besonders der regionalen Immobilienmärkte kann aber stark schwanken, weswegen die Rendite durch Mieteinkünfte im Vordergrund stehen sollte.

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